株式会社 九州産業研究所
代表取締役 板井 工典
福岡市中央区大名1-4-1 ＮＤビル4Ｆ
九州一円の分譲マンションや新築一戸建のマーケットを独自リサーチ。
住宅開発調査、事業者向け不動産情報誌の発刊、住まい選びセミナー講師など九州の不動産市場を見つめ続け30年。不動産調査案件は年間300件を実査。
福岡市、大分県庁など官公庁の調査協力ほか、一般市民に寄り添った暮らしと住まいに関するレポートなど多数執筆。
目次
- POINT① エリアについて
- POINT② 資産性について
- POINT③ 駅近マンションの希少性
POINT① エリアについて
エリア内に「公共交通機関」と「買物施設」が充実しているか？
住まいの「エリア」を選ぶ際、大きな決め手となるのは、家族ごとのライフスタイルです。毎日の通勤に使う駅やバス停、また職場・学校・実家への近さなど、ライフスタイルに合うかどうかを考え、エリアを絞り込んでいきます。
そこで注目したいのは、エリア内に「生活利便施設が充実しているかどうか」ということです。中でも、日常の移動手段としてなくてはならない「公共交通機関」、そして「衣食住」という言葉があるように日々、利用できる「買物施設」が充実しているかということは重視したいです。
ライフスタイルの変化を踏まえた長期的視点で検討する
「交通環境」、「買物環境」、「教育環境」などのいずれかだけを重視しすぎても、やがて訪れるライフスタイルの変化（通勤場所・交通手段の変化、子供の独立・両親の介護など）に対応できない可能性があります。
1～2年住むだけであれば、多少の不便さにも目をつぶることはできますが、それ以上の年数を過ごすとなると、愛すべき住まいが大きなストレスになりかねません。
佐世保市内で考えると、公共交通機関の要である「JR・MR佐世保駅」や、買物施設の中心となる「させぼ四ヶ町商店街」をはじめ、「えきマチ一丁目」、「させぼ五番街」などに程近い「佐世保駅周辺エリア」が、先々のライフスタイルの変化にも左右されない暮らしが可能なエリアだと考えられます。
POINT② 資産性について
住宅を購入するのは、当然ながら大きな買物であり、資産として評価される財産を購入するということでもあります。資産性の高い住まいならライフスタイルの変化によって、仮に「売りたい」「貸したい」となった場合でも、その効果を発揮できます。
逆に、資産性の低い住まいを手にしても効果は発揮されるどころか、むしろ買った時点で負債を背負うということにもなりかねません。
それでは、資産性とは何なのか？ここでは佐世保市内の分譲マンションの具体的な資産性について、データを用いてご説明します。
売りたい時
過去に取引きされた中古マンション物件において、佐世保市内全域での平均坪単価は73.2万円。一方、JR佐世保駅を中心とした半径1km圏内の物件だけを見た平均坪単価は86.2万円と、駅に近い物件ほど高く取引されていることが分かります。
駅1km圏の物件
| 物件名 | 間取り | 面積 （㎡） |
成約価格 （万円） |
築年月 | 坪単価 （万円） |
|---|---|---|---|---|---|
| Vマンション | 2LDK | 68.48 | 2088 | 2001年1月 | 100.8 |
| Aマンション | 3SLDK | 75.44 | 2400 | 2013年12月 | 105.2 |
| Gマンション | 4LDK | 84.42 | 2750 | 2006年10月 | 107.7 |
| Vマンション | 4LDK | 83.61 | 2100 | 2004年5月 | 83 |
| Vマンション | 1LDK | 56.07 | 1860 | 2008年11月 | 109.7 |
| Sマンション | 4LDK | 99.98 | 2660 | 2008年1月 | 88 |
| Vマンション | 4LDK | 102.56 | 2700 | 2008年10月 | 87 |
| Nマンション | 2LDK | 60.5 | 920 | 1992年8月 | 50.3 |
| Gマンション | 3LDK | 66.21 | 2000 | 2005年7月 | 99.9 |
| Gマンション | 4LDK | 106.21 | 2550 | 2005年6月 | 79.4 |
| Gマンション | 3LDK | 106.21 | 2400 | 2005年6月 | 74.7 |
| Cマンション | 2LDK | 64.35 | 1480 | 2004年8月 | 76 |
| Cマンション | 2LDK | 64.35 | 1580 | 2004年8月 | 81.2 |
| Lマンション | 3LDK | 90 | 2500 | 2009年11月 | 91.8 |
| Pマンション | 3LDK | 100.8 | 2950 | 2012年6月 | 96.7 |
| Nマンション | 1LDK | 39.74 | 570 | 1992年8月 | 47.4 |
その他エリアの物件
| 物件名 | 間取り | 面積 （㎡） |
成約価格 （万円） |
築年月 | 坪単価 （万円） |
|---|---|---|---|---|---|
| ― | 2LDK | 60.13 | 1200 | 1998年3月 | 66 |
| ― | 3LDK | 74.71 | 1350 | 1998年2月 | 59.7 |
| Sマンション | 2LDK | 91.98 | 1480 | 1992年1月 | 53.2 |
| Aマンション | 3LDK | 64.29 | 680 | 1987年5月 | 35 |
| Aマンション | 3LDK | 64.29 | 600 | 1987年5月 | 30.9 |
| Wマンション | 2LDK | 59.92 | 830 | 1994年5月 | 45.8 |
| Wマンション | 3LDK | 63.68 | 850 | 1994年5月 | 44.1 |
| Wマンション | 3LDK | 69.19 | 880 | 1994年6月 | 42 |
| Wマンション | 4LDK | 84.02 | 1180 | 1987年10月 | 46.4 |
| Sマンション | 3LDK | 69.9 | 980 | 1990年2月 | 46.3 |
| Sマンション | 3DK | 93.19 | 630 | 1983年7月 | 22.3 |
| Tマンション | 1K | 29.53 | 400 | 1988年1月 | 44.8 |
| Vマンション | 3LDK | 69.94 | 2200 | 2004年3月 | 104 |
| Vマンション | 3LDK | 77.71 | 1880 | 2001年2月 | 80 |
| Pマンション | 3LDK | 70.2 | 1340 | 2000年7月 | 63.1 |
| Pマンション | 2LDK | 73.47 | 830 | 1997年8月 | 37.3 |
| Pマンション | 2LDK | 63.46 | 2370 | 2013年9月 | 123.5 |
| Pマンション | 1LDK | 59.02 | 2240 | 2013年9月 | 125.5 |
| Lマンション | 4LDK | 88.85 | 2400 | 2012年11月 | 89.3 |
| Lマンション | 4LDK | 88.85 | 2420 | 2012年12月 | 90 |
| Lマンション | 3LDK | 71.64 | 1750 | 2012年11月 | 80.8 |
| Gマンション | 4LDK | 83.63 | 1950 | 2007年11月 | 77.1 |
| Pマンション | 4LDK | 79.25 | 1650 | 1998年2月 | 68.8 |
※アットホーム中古マンション成約データを基に弊社が集計。
※2015年以降に取引された物件を対象
貸したい時・・・
佐世保市内の分譲マンションの賃貸物件における成約賃料は、1㎡あたり平均1,794円となっています。（※1）。
この平米単価を基にした75㎡のマンションの賃料は134,587円（75㎡×1,794円）です。仮に3,300万円のマンションを購入し住宅ローンを組んだ場合、毎月の支払額は109,000円（※2）。
グラフが示す通り、賃貸物件として貸し出しても賃料の方が高くなるのです。
貸し出し賃料と住宅ローン支払い価格比較
※1 アットホーム調べを基に弊社が集計した数値。2000年築（Ｈ12年築）以降の物件を対象とした数値。
※2 3,300万円の借入で1％の金利、元利均等、35年返済の場合、住宅ローン＝毎月94,000円、管理費＋修繕積立費＝毎月15,000円と仮定、合計＝109,000円
※租税公課は上記の試算には含んでおりません。また、家賃は、物価変動による変更などがあるため、将来にわたって保障されるものではありません。
地価について
国交省の2017年1月1日付の公示地価によると、佐世保市内における地価の上位5位中、佐世保駅から1km圏である三浦町が4位にランクインしており、さらに2016年から2017年にかけての地価上昇率が100%以上の地点で見ると、三浦町内では2地点が横ばい、または上昇しています。地価が維持・上昇している＝場所の評価が高い、つまり「エリアとしてのポテンシャルの高さ」を示しています。
佐世保市内の地価上位5位
| 地点 | H29（円/㎡） | |
|---|---|---|
| 1 | 島瀬町47番1 | 569,000 |
| 2 | 栄町59番1 | 300,000 |
| 3 | 下京町23番1 | 274,000 |
| 4 | 三浦町331番 | 264,000 |
| 5 | 高砂町42番1 | 183,000 |
※2017年1月1日時点の国交省の公示地価を基に作成
佐世保市内の地価上昇率100％以上の地点（一部）
| 地点 | H28 （円/㎡） |
H29 （円/㎡） |
上昇率 |
|---|---|---|---|
| 清水町１０２番５外 | 60500 | 61100 | 101% |
| 東大久保町７番外 | 56900 | 57400 | 100.9% |
| 塩浜町７０番 | 150000 | 151000 | 100.7% |
| 元町５番２ | 134000 | 135000 | 100.7% |
| 花園町２０２番３０ | 50300 | 50600 | 100.6% |
| 高砂町４２番１ | 182000 | 183000 | 100.5% |
| 三浦町１２８番２外 | 55800 | 56100 | 100.5% |
| 田原町２４７番６ | 44100 | 44200 | 100.2% |
| 島瀬町４７番１ | 569000 | 569000 | 100% |
| 栄町５９番１ | 300000 | 300000 | 100% |
| 三浦町３３１番 | 264000 | 264000 | 100% |
| 山県町１番２ | 181000 | 181000 | 100% |
※2017年1月1日時点の国交省の公示地価を基に作成
POINT③ 駅近マンションの希少性
ここまで、分譲マンション選びにおける「生活利便施設が充実していること」や「資産性の高さ」の重要性をご紹介してきましたが、最後に大事なポイントとして、「希少であることでの付加価値」についてふれておきます。
グラフの通り、佐世保市内で過去10年間に供給された分譲マンションのうちほとんどが佐世保駅から遠い物件であり、逆に佐世保駅から徒歩5分圏内のマンションはわずか3棟と大変希少です。佐世保駅から1km圏という好立地にある分譲マンションということは希少であるため、その価値がより高まると言えるのです。
過去10年の駅近マンションとそれ以外のマンション推移
※2007年～2017年3月末の間に佐世保市内で供給されたマンションの数を集計
※弊社データを基に作成、2017年3月末時点
まとめ
一般的に住宅は一生に一度の買物と言われます。それだけに接点が少なく、購入に当たっては不慣れであるのが当然です。それゆえに日常のスーパーでの買物とは勝手が違い、見極めるべきポイントを理解しておくことが、より必要とされます。
見極めるべきポイントとは、今回ご紹介した
- 生活利便施設が充実していること
- 資産性の高さ
- 希少であることでの付加価値
の3つです。
これら3つを複合的にみると、全て「立地」が大きく関わっていることが分かります。
便利、かつ希少な立地であること。
便利で希少な立地にある物件だからこそ、もしもの時に売ったり、貸したりできるというわけです。以上を踏まえ、これからの住まい選びでは「立地」を中心として、佐世保市内においてはポテンシャルの高い佐世保駅周辺エリアにて、見極めるべき3つのポイントを併せて検討することをおすすめします。
